「不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）で年利8%以上を狙えるサービスはどれ？」と気になっている方は多いのではないでしょうか。想定利回りの高さを基準にサービスをランキング形式でまとめました。ただし、利回りだけを見て飛びつくのは禁物です。高利回りの裏にあるリスクも含めて解説するので、ぜひ最後まで読んでみてください。
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高利回り不動産クラファンランキングTOP10【2026年版】
2026年2月時点の公開情報を基に、想定利回りの高い順にランキングしました。なお、想定利回りはファンドによって幅があるため、上限値ではなく中央値や平均的な水準を重視して順位を決めています。
| 順位 | サービス名 | 想定利回り | 最低投資額 | 運営会社 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | ヤマワケエステート | 年利8〜84.6% | 1万円 | ヤマワケ（非上場） |
| 2位 | COZUCHI | 年利4〜50%+ | 1万円 | LAETOLI（非上場） |
| 3位 | TECROWD | 年利7〜11% | 10万円 | TECRA（非上場） |
| 4位 | LEVECHY | 年利6〜12% | 1万円 | ジャパン・プロパティーズ（非上場） |
| 5位 | ASSECLI | 年利4〜8% | 1万円 | エボルゾーン（非上場） |
| 6位 | 利回り不動産 | 年利5〜8% | 1万円 | ワイズホールディングス（非上場） |
| 7位 | SOLS | 年利4〜6% | 5万円 | 不二興産（非上場） |
| 8位 | Jointoα（ジョイントアルファ） | 年利3〜6% | 10万円 | 穴吹興産（東証スタンダード） |
| 9位 | CREAL | 年利3〜6% | 1万円 | クリアル（東証グロース） |
| 10位 | Rimple | 年利2.7〜5% | 1万円 | プロパティエージェント（東証プライム） |
上位3サービスは想定利回り10%を超えるファンドも珍しくありません。一方で、利回りが高いほどリスクも高くなる傾向がある点は押さえておきたいところです。以下で各サービスの中身を掘り下げていきます。
1位：ヤマワケエステート｜想定利回り84.6%のファンドも
ヤマワケエステートは2023年にサービスを開始し、想定利回りの高さで一気に注目を集めたサービスです。中には想定年利84.6%という桁外れの水準のファンドも出てきています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 想定利回り | 年利8〜84.6%（平均12%前後） |
| 最低投資額 | 1万円〜 |
| 運営開始 | 2023年 |
| 投資対象 | 国内不動産（開発案件含む） |
ただし、リアマネの報道によると、ヤマワケエステートでは2025年に15件の償還遅延が発生しています。高利回りの裏にあるリスクが顕在化した形です。運営歴が浅いこともあり、投資判断には慎重さが求められます。
注意点
詳しくは「ヤマワケエステートの評判・口コミまとめ」で確認してみてください。
2位：COZUCHI｜実績利回り平均17%超という圧倒的な実績
COZUCHIは想定利回りもさることながら、実績利回りで平均17.1%という驚異的な数字を叩き出しているサービスです。HEDGE GUIDEによると、想定利回りの上限を設けていないため、物件売却が好調だと大幅な上振れが発生するとのこと。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 想定利回り | 年利4〜50%+ |
| 実績利回り | 平均約17.1%（上振れ実績多数） |
| 最低投資額 | 1万円〜 |
| 元本割れ実績 | 0件 |
| 累計調達額 | 1,000億円超 |
過去には練馬区武蔵関Iで年利283%、渋谷区松濤で年利629%という実績も。もちろん、すべてのファンドでこれほどの上振れが起きるわけではありませんが、夢のある数字ですよね。
注意点
- 人気が高く抽選倍率が高い（当選率28%程度との調査あり）
- 運営会社LAETOLIは非上場企業
- 劣後出資比率が3〜10%程度と低めの案件も
「投資したくても抽選に当たらない」という声が多いのが正直なところ。詳しくは「COZUCHIの評判・口コミまとめ」をご覧ください。
3位：TECROWD｜海外不動産で年利10%超を狙える
TECROWDはモンゴルやカザフスタンなど海外不動産を中心に、年利7〜11%の高利回りファンドを提供しています。国内不動産では出しにくい利回り水準を、新興国の経済成長を取り込むことで実現しているのが特徴です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 想定利回り | 年利7〜11% |
| 最低投資額 | 10万円〜 |
| 投資対象 | 海外不動産（新興国中心）＋国内 |
| 劣後出資割合 | 10〜30% |
リアマネの取材によると、TECROWDは「新興国の経済成長を取り込める」と評価する投資家が一定数いるとのこと。分散投資先としてポートフォリオの一部に組み込む使い方が多いようですね。
注意点
- カントリーリスク（政治不安、法制度の変化、為替変動）がある
- 最低投資額が10万円とやや高い
- 海外物件は情報の透明性が国内に比べて低い
4〜10位のサービス概要
4位以下のサービスも、利回り水準や特徴が異なります。簡潔にまとめました。
| サービス | 利回り | 特徴 | こんな人向け |
|---|---|---|---|
| LEVECHY | 6〜12% | SPCスキーム（倒産隔離）で投資家保護が厚い | 仕組みの安全性も重視したい人 |
| ASSECLI | 4〜8% | 先着式メインで比較的投資しやすい | 抽選落ちが続いている人 |
| 利回り不動産 | 5〜8% | ワイズコイン（ポイント）が貯まる | ポイント制度を活用したい人 |
| SOLS | 4〜6% | 中古マンション特化、愛知県中心 | 堅実な物件に投資したい人 |
| Jointoα | 3〜6% | 穴吹興産（東証スタンダード）運営 | 上場企業の安心感を求める人 |
| CREAL | 3〜6% | 東証グロース上場、累計733億円超の実績 | 実績と信頼性を最優先にしたい人 |
| Rimple | 2.7〜5% | 東証プライム上場、セゾンポイントで投資可能 | ポイント投資から始めたい人 |
面白いのは、利回りが下がるほど上場企業の運営が増えること。これは偶然ではなく、上場企業は財務の健全性を維持する必要があるため、リスクの高い案件を避ける傾向があるためです。安定性と利回りのどちらを重視するかで、選ぶサービスは自然と変わってきます。
利回りの「種類」を理解しないと判断を誤る
不動産クラファンの利回りには複数の意味があり、混同すると投資判断を誤ります。ここは地味ですが、とても大事なポイントです。
想定利回り vs 実績利回り
| 種類 | 意味 | 注意点 |
|---|---|---|
| 想定利回り | 募集時に提示される予想値 | あくまで「見込み」で保証ではない |
| 実績利回り | 運用終了後の実際の数値 | 想定を上回ることも下回ることもある |
COZUCHIのように実績が想定を大幅に上回るケースもあれば、想定どおりに着地するケースもあります。過去の実績利回りを公開しているサービスなら、想定値の信頼性を判断する材料になりますよね。
インカムゲイン型 vs キャピタルゲイン型
| 収益源 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| インカムゲイン | 賃料収入からの配当 | 安定性が高いが利回りは控えめ（年利3〜5%程度） |
| キャピタルゲイン | 物件売却益からの配当 | 高利回りだが「想定どおり売れるか」に左右される |
高利回りファンドの多くはキャピタルゲイン依存です。「年利10%」と書いてあっても、それは売却がうまくいった場合の数字だということ。売却が長引いたり、想定価格を下回ったりすれば、実績利回りは大きく下がります。
高利回りに飛びつく前にチェックすべき3つのポイント
利回りの数字だけに目を奪われると、思わぬリスクを見落としかねません。投資判断の前に、最低限この3つは確認しておきましょう。
なぜその利回りが出せるのか、理由を確認する
高利回りには必ず理由があります。よくあるパターンはこちらです。
- 物件リスクが高い：築古物件、地方の空室率が高い物件など
- キャピタルゲイン依存：売却益頼みで不確実性がある
- 新規サービスの集客目的：初期だけ高利回りで、徐々に下がるケース
- 劣後出資比率が低い：事業者の「クッション」が薄い
「利回りが高い＝お得」ではありません。リスクとリターンは表裏一体。ここを理解していないと、痛い目に遭う可能性があります。
運営会社の信頼性を見極める
高利回りサービスの運営会社は非上場企業が多い傾向にあります。確認したいのは以下の点です。
- 累計調達額とファンド数（実績の厚み）
- 元本割れ・償還遅延の有無
- 不動産特定共同事業の許可番号
- 経営者の経歴と不動産業のバックグラウンド
過去には、高利回りを強調しながら実態のない投資詐欺が問題になったケースもあります。「許可番号がない」「運営会社の情報が薄い」サービスには近づかないのが鉄則です。
1つのサービスに集中投資しない
マイナビニュースの投資家インタビューによると、「高利回りサービスは全体の20〜30%に抑えて、残りは安定型に分散している」という声が多かったとのこと。たとえば以下のような配分が一つの目安になります。
- 安定型（50%）：CREAL、Rimple、利回りくんなど上場企業運営
- バランス型（30%）：ASSECLI、Jointoα、SOLSなど
- 高利回り型（20%）：COZUCHI、ヤマワケエステート、TECROWDなど
「全額COZUCHIに突っ込む」というのは、たとえ実績が良くてもリスクの取りすぎです。分散投資の具体的な方法は「分散投資の具体的な方法」で詳しく解説しています。
高利回り型と安定型、どう使い分ける？
結局のところ、高利回り型と安定型のどちらが優れているかという話ではなく、自分の投資方針に合った組み合わせを考えることが大切です。
| 比較軸 | 高利回り型 | 安定型 |
|---|---|---|
| 代表的サービス | COZUCHI、ヤマワケ、TECROWD | CREAL、Rimple、利回りくん |
| 想定利回り | 年利7〜15%+ | 年利3〜6% |
| 運営会社 | 非上場が多い | 上場企業が多い |
| 劣後出資割合 | 5〜20%（案件次第） | 5〜30% |
| 収益タイプ | キャピタルゲイン中心 | インカムゲイン中心 |
| 向いている人 | リスクを取ってリターンを狙いたい | 安定的に資産を増やしたい |
初心者であれば、まずは安定型で仕組みを理解し、慣れてきたら高利回り型を少しずつ加えていくのが無難でしょう。詳しいサービス選びは「不動産クラファンおすすめランキング」も参考にしてみてください。
よくある質問（FAQ）
Q. 高利回りサービスは危ないですか？
A. 「高利回り＝危険」と一括りにはできません。ただし、利回りが高いということは何らかのリスク要因がある可能性が高いです。なぜ高利回りなのか、運営会社は信頼できるか、劣後出資割合はどの程度かを確認した上で判断してください。
Q. 年利10%以上のファンドは怪しいですか？
A. きちんとした理由があれば怪しくはありません。例えば、キャピタルゲイン型で売却益を見込んでいるケースや、海外不動産でリスクプレミアムが上乗せされているケースなどです。逆に、「なぜ利回りが高いか」の説明がないファンドには警戒が必要です。
Q. 初心者は高利回りと安定型、どちらから始めるべき？
A. 安定型から始めるのがおすすめです。CREALやRimpleなど上場企業運営のサービスで少額から仕組みを理解し、慣れてきたら高利回りサービスにも少しずつ分散していく流れが、リスクを抑えられます。
Q. ランキング1位のサービスに全額投資していいですか？
A. おすすめしません。1つのサービス・1つの案件に集中投資すると、そこで問題が起きたときの損失が甚大です。最低でも3〜5社に分散しましょう。分散の具体的な方法は「分散投資の具体的な方法」で解説しています。
Q. 想定利回りと実績が違うことはある？
A. あります。想定利回りはあくまで「見込み」です。COZUCHIのように上振れするケースもあれば、市況悪化で下振れするケースも。過去の実績利回りを公開しているサービスなら、その精度を確認できるので参考にしてみてください。
まとめ：利回りだけでなくリスクも見て判断しよう
高利回り不動産クラファンサービスをランキング形式で紹介しました。この記事のポイントを振り返ります。
- 想定利回りトップはヤマワケエステート（最大年利84.6%）だが、償還遅延の実績もあり
- 実績ベースではCOZUCHI（平均17.1%）が突出。ただし抽選倍率が高い
- TECROWDは海外不動産で年利10%超。カントリーリスクの理解が必要
- 高利回りの裏にある理由とリスクを必ず確認する
- 全体の20〜30%を高利回り型、残りを安定型に分散するのが現実的
高利回りは確かに魅力的です。でも、「なぜこの利回りが出せるのか」を説明できない案件には手を出さない。この原則さえ守れば、大きな失敗は避けられるはずです。
総合的なおすすめは「不動産クラファンおすすめランキング」で、サービスごとの詳細は「不動産クラファン25社を徹底比較」で確認できます。
※想定利回りは各サービスの公開情報に基づくもので、将来の成果を保証するものではありません。
※元本保証はありません。投資判断は自己責任で行ってください。
※本記事は2026年2月時点の情報に基づいています。最新情報は各サービスの公式サイトでご確認ください。
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