元本割れの仕組みと過去事例｜どんな時に損失が発生する？

不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）を検討する際、多くの人が気になるのが「元本割れ」のリスクでしょう。この記事では、元本割れがなぜ起きるのか、過去にどんな事例があったのかを具体的に解説し、投資判断に役立つ情報をお届けします。

【結論】元本割れはどんな時に起きる？

結論から言うと、不動産クラファンで元本割れが発生するのは主に以下のケースです。

• 物件の売却価格が取得価格を下回った場合
• 運営会社が経営破綻した場合
• 優先劣後方式の劣後出資比率を超える損失が発生した場合

実際のところ、CREALやCOZUCHIなどの大手サービスでは元本割れゼロの実績が続いています。ただし、2025年7月にはダイムラー・コーポレーションの破産という業界初の事態も発生しました。リスクは確実に存在するので、仕組みをしっかり理解しておくことが大切ですね。

元本割れの仕組みを解説

匿名組合契約の基本構造

不動産クラファンの多くは「匿名組合型」という契約形態を採用しています。これは、投資家が運営会社に出資し、運営会社が不動産を取得・運用するスキームのこと。運用終了時に物件を売却し、その売却代金から投資家に償還される仕組みになっています。

問題は、物件の売却価格が当初の取得価格を下回ったとき。例えば、1億円で取得した物件が8,000万円でしか売れなかった場合、2,000万円の損失が発生します。この損失をどう処理するかが、元本割れの発生に直結するわけです。

優先劣後方式による保護

ここで登場するのが「優先劣後方式」という仕組み。損失が発生した場合、まず運営会社の出資分（劣後出資）から補填され、投資家の出資分（優先出資）は後から損失を負担します。

具体例を見てみましょう。

この場合、物件価値が30%下落（7,000万円まで）しても、損失3,000万円は劣後出資から補填されます。投資家の元本7,000万円は守られるというわけですね。

ただし、劣後出資比率を超える損失が発生すると、投資家の元本にも影響が出ます。40%下落して6,000万円になった場合、投資家は1,000万円の元本割れを被ることになります。

運営会社破綻のケース

もう一つ深刻なのが、運営会社の経営破綻。この場合、匿名組合出資金は破産手続きにおいて「劣後的な債権」として扱われ、弁済順位が最も低くなります。銀行や取引先への支払いが優先され、投資家への返還は後回しに。最悪の場合、元本の大部分を失う可能性もあるのです。

過去の元本割れ・損失事例

ダイムラー・コーポレーション破産（2025年7月）

楽待不動産投資新聞やクラウドファンディングチャンネルの報道によると、2025年7月に不動産クラファン事業者「ダイムラー・コーポレーション」が破産手続きに入りました。不動産クラファン専業事業者の破産は業界初とのこと。

具体的な被害状況は以下の通りです。

• 負債総額：約3.3億円
• 被害投資家数：約300人
• 未償還ファンド：4ファンド、約9,700万円

破産管財人による調査では、投資家への配当率は極めて低くなる見込みとのこと。匿名組合出資金が劣後債権として扱われるため、実質的な元本割れに陥る投資家が多数発生しました。

大手サービスの実績

一方で、大手サービスの実績は安定しています。HEDGE GUIDEやCREAL公式の情報によると、以下のような状況です。

大手サービスでは元本割れゼロを維持していますが、これは「リスクがない」ということではありません。物件選定の厳格さ、優先劣後方式の採用、運営会社の財務基盤など、複数の要因が元本割れを防いでいると考えられます。

過去の不動産ファンド関連の損失事例

不動産クラファンに限らず、過去には不動産関連ファンドで損失が発生した事例があります。

• 2008年リーマンショック後：不動産市況の急落により、多くの不動産ファンドで損失が発生
• ソーシャルレンディング系：ガイアファンディング、みんなのクレジットなどで大規模な遅延・損失が発生

これらの事例から学べるのは、市況の急変や事業者の信頼性が投資結果に大きく影響するということ。不動産クラファンも例外ではないでしょう。

元本割れを防ぐための対策

1. 優先劣後比率20%以上の案件を選ぶ

劣後出資比率が高いほど、投資家の元本が保護されやすくなります。目安として20%以上、できれば30%以上の案件を選ぶと安心感が増しますね。

2. 運営会社の信頼性を確認

ダイムラー破産の教訓から、運営会社の選定は極めて重要です。確認ポイントは以下の通り。

• 上場企業または上場企業グループか
• 不動産特定共同事業の許可を取得しているか
• 累計調達額・運用実績はどうか
• 財務情報が開示されているか

3. 分散投資を徹底

1つのサービス、1つの案件に資金を集中させないことが重要。複数のサービスに登録し、複数の案件に分散投資することで、1つの失敗が全体に与える影響を軽減できます。

詳しい分散投資の方法は「分散投資の具体的な方法｜リスクを抑えて安定収益を得る」で解説しています。

4. 余裕資金で投資する

最悪のケースでは投資額全額を失う可能性があります。生活費や近い将来使う予定のお金は投資に回さず、なくなっても生活に支障のない余裕資金で投資することが大前提です。

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産クラファンで元本割れした人はいますか？

います。2025年7月のダイムラー・コーポレーション破産では、約300人の投資家が実質的な元本割れに陥りました。一方、CREALやCOZUCHIなどの大手サービスでは2025年時点で元本割れゼロの実績が続いています。

Q. 優先劣後方式があれば安全ですか？

「より安全」ではありますが、「完全に安全」ではありません。劣後出資比率を超える損失が発生した場合や、運営会社が破綻した場合には、投資家の元本にも影響が出る可能性があります。

Q. 最悪のケースでどれくらい損しますか？

理論上は投資額の全額を失う可能性があります。運営会社が破綻した場合、匿名組合出資金は劣後債権として扱われるため、ほとんど戻ってこないケースも。ただし、大手サービスでは元本割れゼロを維持しており、過度に恐れる必要はないでしょう。

Q. 元本割れしにくいサービスの選び方は？

以下のポイントを確認しましょう。

• 上場企業または上場グループが運営
• 元本割れゼロの実績がある
• 劣後出資比率が20%以上の案件が多い
• 情報開示が充実している

まとめ：リスクを理解して賢く投資を

元本割れリスクについてまとめると、以下のポイントが重要です。

• 元本割れは物件価値下落や運営会社破綻で発生
• 優先劣後方式で保護されるが、完全ではない
• 2025年にダイムラー破産という実例が発生
• 大手サービスは元本割れゼロを維持
• 分散投資・運営会社選定・余裕資金での投資が重要

不動産クラファンは魅力的な投資手段ですが、リスクがゼロではありません。元本割れの仕組みを理解し、適切な対策を取った上で投資判断を行いましょう。

リスク全般については「不動産クラファンのリスクと対策｜元本割れ・遅延の実態」で詳しく解説しています。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。