空室リスクとは？不動産クラファンでの影響と5つの対策

「不動産投資で一番怖いのは空室」——そう語る投資家は少なくありません。入居者がいなければ家賃収入はゼロ。不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）でも、この空室リスクは投資判断に直結する重要な問題です。

この記事では、実際に空室リスクが影響した事例を取り上げ、不動産クラファンでの対策方法を5つ解説します。

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空室リスクとは——不動産クラファンへの影響

空室リスクとは、物件に入居者がつかず、想定していた賃料収入が得られなくなるリスクのことです。アパート経営に例えると、「全10部屋のうち3部屋が空室」の状態です。

不動産クラファンでは、このリスクがどう影響するのでしょうか。ファンド（みんなから集めたお金をまとめて運用する商品）の収益は主にインカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（物件売却時の値上がり益）の2つ。空室が増えると前者が減少し、分配金（投資の利益として分配されるお金）が想定を下回る可能性があります。

ただし、不動産クラファンには現物不動産にはない保護の仕組みが備わっています。これを理解しているかどうかで、投資判断は大きく変わるはずです。

事例1：地方商業施設の稼働率低下で分配金が減額

テナント撤退で稼働率が60%に低下した経緯

不動産情報メディアの報道によると、ある不動産クラファンの案件で地方の商業施設に投資した事例がありました。当初は稼働率95%で想定利回り年利6%。ところが運用中に主要テナントが撤退し、稼働率が60%まで低下したとのことです。

テナントの撤退理由は、周辺地域の人口減少と競合施設の出店でした。「人が減っている場所では、お店も成り立たない」——当たり前のようですが、投資前に見落としがちなポイントです。

優先劣後方式が投資家を守った仕組み

この案件では、優先劣後方式（損が出たら運営会社が先にかぶる仕組み）が適用されていました。劣後出資比率は20%。つまり、物件の収益が20%減少するまでは投資家の元本に影響しない設計です。

結果として、分配金は想定の年利6%から年利4%に減額されましたが、元本割れは免れました。「安全クッション」が機能した事例と言えるでしょう。もしクッションがなければ、元本にまで影響が及んでいたかもしれません。

投資家への影響と教訓

この事例から学べるのは、物件の立地と需給環境を確認する重要性です。人口が減少している地方エリアの物件は、空室リスクが都心部より高い傾向にあります。

Q. 地方物件のファンドはすべて避けるべき？

A. そうとは限りません。地方でも人口増加エリアや大学・病院の近くなど、需要が安定した場所はあります。重要なのは「そのエリアの賃貸需要は持続するか」を個別に判断することです。地方だから危険、都心だから安全、と一括りにはできないでしょう。

事例2：マスターリース契約が空室リスクを吸収

入居率80%でも想定どおりの配当が実現した理由

不動産競売流通協会（FKR）の解説では、TECROWDの案件でマスターリース契約（空室でも一定の賃料を保証する契約）が活用された事例を紹介しています。

この案件では入居率が一時的に80%まで低下しましたが、マスターリース契約があったため投資家への分配金は想定どおりに支払われました。マスターリースとは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、空室の有無にかかわらず固定賃料を支払う仕組みです。

わかりやすく言えば、「雨が降っても降らなくても、毎月一定の農作物を買い取ってくれる契約」のようなもの。空室という「天候不順」のリスクを、サブリース会社が引き受けてくれるわけですね。

マスターリース契約の注意点——万能ではない

ただし、マスターリース契約にも注意点があります。サブリース会社の経営が悪化すれば、賃料の支払いが滞る可能性がゼロではありません。また、マスターリース契約があるファンドは、その分だけ想定利回りが低くなる傾向もあります。

安定性を取るか、利回りの高さを取るか。この判断はファンドごとに必要です。

事例3：都心一等地の物件が空室リスクに強い理由

渋谷・六本木エリアの高稼働率が示す安定性

COZUCHIは渋谷・六本木・青山など都心一等地の物件を中心にファンドを組成しています。クラファン比較ラボの分析によると、こうした好立地物件は入居率が95%以上を維持する傾向にあるとのこと。

理由はシンプルです。都心一等地は「住みたい人・借りたい企業」が常に多いエリア。1つのテナントが退去しても、次の入居者が見つかりやすい環境にあります。

立地の良さだけに頼るリスクも

とはいえ、都心物件でも景気の大幅な悪化が起きれば空室率は上昇します。2020年のコロナ禍ではオフィスの空室率が上昇した実績もあります。「都心なら絶対安全」とは言い切れません。

空室リスクへの5つの対策——投資家にできること

事例から学んだ教訓を、具体的な対策にまとめました。

対策1：物件の立地と需要を確認する。ファンドの募集情報には物件の所在地が記載されています。そのエリアの人口動態や賃貸需要を調べましょう。都心・駅近・大学や病院の近くなど、需要が安定したエリアの物件を選ぶのが基本です。

対策2：マスターリース契約の有無を確認する。空室リスクが不安な方は、マスターリース契約付きのファンドを選びましょう。FKRの解説では、TECROWDにマスターリース契約付きの案件が多いとされています。

対策3：劣後出資比率をチェックする。劣後出資比率（損が出たとき運営会社が何%かぶるかの割合）が高いほど、空室による収益低下に対する「安全クッション」が厚くなります。10%以上あると安心材料になるでしょう。

対策4：複数のファンドに分散投資する。1つの物件に集中投資すると、その物件の空室リスクをまるごと背負うことになります。複数のファンドに分散すれば、1つが不調でも他でカバーできますね。

対策5：運用期間の長いファンドに注意する。運用期間が長いほど、その間に空室が発生する確率は高まります。初心者のうちは6〜12ヶ月程度の短期ファンドから始めるのが無難でしょう。

空室リスク対策チェックリスト

ファンドに投資する前に、以下の項目を確認しましょう。

□ 物件の立地は賃貸需要のあるエリアか
□ 現在の入居率・稼働率はどの程度か
□ マスターリース契約は付いているか
□ 劣後出資比率は何%か（10%以上が望ましい）
□ 運用期間は自分のリスク許容度に合っているか
□ 物件の用途（住居・オフィス・商業）はリスクに見合っているか
□ 複数のファンド・サービスに分散できているか

不動産クラファンのリスク全般についてはリスクと対策の総合ガイドで詳しく解説しています。マスターリース契約の仕組みはマスターリースとは？もご覧ください。

Q. 空室リスクが最も低い物件タイプは？

A. 一般的に、都心の住居用物件が最も空室リスクが低いとされています。人が住む場所の需要は景気に左右されにくいためです。逆に、オフィス・商業施設は景気変動の影響を受けやすいでしょう。ただし住居用でも築年数が古い物件は空室リスクが高まります。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。
※投資判断は自己責任で行ってください。
※掲載情報は2026年3月時点のものです。最新情報は各サービスの公式サイトでご確認ください。