「COZUCHIの利回りって本当に高いの？」「想定利回りと実績は違うの？」。不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）を検討する中で、利回りの実態は最も気になるポイントですよね。
この記事では、COZUCHIの利回り実績を数字で検証し、想定利回りとの違いや仕組みを解説します。第三者メディアのデータをもとに、高利回りの裏側にある構造も見ていきましょう。
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COZUCHIの利回り実績を数字で見る
まず結論から。COZUCHIの利回り実績を一覧表にまとめました。
| 指標 | 数値 | 出典 |
|---|---|---|
| 実績平均利回り | 年利20.1% | マイナビニュース（運用終了54件時点） |
| 過去最高実績利回り | 年利629.6% | BLUEBOX不動産マガジン |
| 想定利回りを上振れしたファンド | 約50% | 複数メディア共通 |
| 累計調達額 | 1,183億円以上（2025年11月） | 複数メディア |
| 組成ファンド数 | 約142件（2025年11月） | 複数メディア |
| 元本割れ実績 | 0件 | 全メディア共通 |
実績平均利回り年利20.1%は、業界全体の平均（年利3〜8%程度）と比べるとかなり高い水準です。たとえるなら、クラスの平均点が60点のテストで80点以上を取り続けているようなもの。ただし、この数字には上振れしたファンドが大きく影響しています。
HEDGE GUIDEの分析では、償還（運用が終わってお金が戻ること）済みファンドの約44%が想定利回りを上振れしたと報告されています。残りの56%は想定どおり、または下振れしたことになりますね。
想定利回りと実績利回り——何が違うのか
「想定利回り」と「実績利回り」は別物です。混同すると判断を誤る可能性があります。ここでは両者の違いを整理しましょう。
想定利回り（年利4〜10%+）は、ファンド募集時に運営会社が「これくらいの利益が見込める」と設定した数字です。銀行の「金利◯%」と同じく、あくまで見込みの数値にすぎません。
実績利回りは、実際に運用が終わった後の結果です。COZUCHIの場合、想定と実績が大きく乖離するケースがあります。なぜでしょうか。
その理由は、COZUCHIがリターンに上限を設けていない点にあります。イーデスの解説によると、多くの不動産クラファンは利回りの上限を設定しています。物件が想定以上に高く売れても、投資家への配当は一定額まで。余った利益は運営会社の取り分になるわけです。
COZUCHIはこの仕組みが異なります。物件売却益が想定を超えた場合、その超過分も投資家に還元されます。渋谷区松濤のファンドで実績利回りが年利629.6%に達したのは、この「上限なし」の仕組みがあったからです。
Q. 想定利回りが年利10%のファンドで、実績が年利5%になることもある？
A. あり得ます。不動産の売却価格が想定を下回れば、実績利回りは下がります。とくにキャピタルゲイン（物件売却時の値上がり益）重視のファンドは、市況の影響を受けやすい傾向にあります。「想定利回りは保証ではない」と理解しておくことが大切です。
Q. 年利629.6%は今後も期待できる？
A. 現実的には、ここまでの上振れは例外的と考えるべきでしょう。BLUEBOXの分析でも「突出した実績であり、全ファンドで再現できるものではない」と注記されています。平均値に引っ張られず、個々のファンドの条件を確認する姿勢が重要です。
利回りの内訳——インカムとキャピタルの2種類
COZUCHIの利回りには、実は2つの種類があります。お金の「給料」と「ボーナス」のような関係です。
インカムゲイン利回りは、物件の賃料収入から得られる安定的な利益です。「毎月の家賃収入」がイメージに近いでしょう。HEDGE GUIDEの体験レポートでは、「山下公園前 1棟ビル」ファンドでインカムゲイン利回りが年利4.8%と報告されています。
キャピタルゲイン利回りは、物件を売却したときの値上がり益です。想定以上に高く売れれば大きな利益に。逆に、安く売れれば利回りは下がります。「売ってみなければわからない」部分ですね。
COZUCHIの高利回り実績は、このキャピタルゲインが大きく貢献しています。クラファン比較ラボのCEOインタビューによると、「都心一等地の物件にバリューアップ（価値向上）を施し、高値で売却する戦略」がCOZUCHIの特徴とのこと。
投資家からの評判——利回りへの本音
数字だけでなく、実際に投資した人の声も見てみましょう。
「他のサービスでは年利5%程度が多い中、COZUCHIは10%を超える案件も珍しくない。上振れ実績も含めると群を抜いている」
——HEDGE GUIDE 実績レポートより
利回りの高さは多くのメディアで評価されています。マイナビニュースの取材では、1,500万円以上を投資している投資家が「利回りの高さがCOZUCHIを選ぶ最大の理由」と語っています。
「50万円を投資して9ヶ月後に2万7,000円の分配金を獲得。年利9%で想定どおりの結果だった」
——投資家ブログ coccomoneychiiku より
一方で、期待と現実のギャップを指摘する声もあります。
「人気がありすぎて抽選に当たらない。利回りが高くても投資できなければ意味がない」
——不動産投資の教科書 調査レポートより
COZUCHIの当選率は平均28.8%程度。日経マネーの調査データです。4人に3人が落選する計算ですから、「高利回りを享受できるかは運次第」という側面は否定できません。
高利回りのリスク——数字の裏側を読む
高い利回りにはそれなりの理由があります。リスクとセットで理解しておくことが欠かせません。
劣後出資比率（損が出たとき運営会社が何%かぶるかの割合）にばらつきがある。BLUEBOXの調査によると、COZUCHIの直近10案件の劣後出資割合は平均4.35%でした。業界平均の10〜30%と比べると低めの案件もあります。
難しく感じるかもしれませんが、こう考えてみてください。劣後出資比率は「安全クッション」の厚さです。10%なら物件価値が10%下がっても投資家の元本は守られます。4.35%だと、クッションが薄い分だけ下落に弱くなるわけですね。
キャピタルゲイン依存のファンドは不動産市況の影響を受けやすい。好況時は大きなリターンが期待できますが、市況が悪化すれば想定を下回る可能性があります。不動産市場全体の上昇トレンドが続いている現在はよいですが、永続する保証はありません。
運営会社は非上場企業。LAETOLI株式会社は東証に上場していないため、財務情報の開示が限定的です。ゴクラクブログの評価では「上場企業の安心感を重視するならCREALやRimple」という意見も見られます。
Q. COZUCHIに元本保証はある？
A. 元本保証はありません。法律上、不動産クラファンで元本を保証することは禁止されています。優先劣後方式（損が出たら運営会社が先にかぶる仕組み）で元本は守られやすい設計ですが、大幅な不動産価値の下落が起きれば損失が発生する可能性はあります。2025年12月時点で元本割れの実績は0件です。
Q. 利回りが高すぎて逆に不安。大丈夫？
A. 利回りの高さには構造的な理由があります。リターン上限なしの仕組みと、都心一等地のバリューアップ戦略です。「怪しいから高い」のではなく「仕組みが異なるから高い」と理解するのが正確でしょう。ただし、高利回りファンドほどリスクも高い傾向があるため、劣後出資比率や物件情報の確認は怠らないでください。
COZUCHI投資を始める前に確認すべき3点
利回り実績に魅力を感じたら、投資前に以下の3点をチェックしましょう。
1. ファンドごとの利回り構成を確認する。インカムゲインとキャピタルゲインの比率を見ましょう。キャピタル比率が高いファンドはハイリスク・ハイリターンの傾向があります。安定重視ならインカムゲイン比率の高いファンドを選ぶのが無難です。
2. 劣後出資比率をファンドごとに確認する。COZUCHIは案件ごとに劣後出資比率が異なります。3%と30%では安全性が大きく違いますよね。ウリタツの調査では全体平均5.91%と報告されていますが、個別のファンドで必ず確認してください。
3. 分散投資を心がける。1つのファンドに集中投資するのではなく、複数のファンドに分けて投資しましょう。抽選倍率の問題もあるため、COZUCHIだけでなく他サービスとの併用も選択肢になります。
COZUCHIの評判・口コミの全体像はCOZUCHI評判・口コミまとめで、メリット・デメリットはCOZUCHIメリット・デメリット解説で詳しく解説しています。利回りの高いサービスを比較したい方は利回りランキングも参考にしてみてください。
※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。
※投資判断は自己責任で行ってください。
※掲載情報は2026年3月時点のものです。最新情報は各サービスの公式サイトでご確認ください。
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