COZUCHIで元本割れ？業界の失敗事例から学ぶリスク検証【2026年最新】

「COZUCHIで元本割れ（投資したお金の一部が戻ってこないこと）した事例はあるのか」「高利回りだけどリスクは大丈夫なのか」。不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）への投資を検討するとき、こうした不安を抱くのは自然なことです。

この記事では、業界で実際に起きた失敗事例を分析し、COZUCHIの元本割れリスクを検証します。

結論から言えば、COZUCHIは累計142ファンド（みんなから集めたお金をまとめて運用する商品）の運用で元本割れゼロを維持しています。ただし業界全体では深刻な被害事例もあるため、油断はできません。

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COZUCHIの元本割れ実績——142ファンドの運用結果

まず事実を確認してみましょう。

HEDGE GUIDEによると、2025年12月末時点でCOZUCHIは元本割れ0件、配当遅延0件という実績を維持しています。累計1,264億円、142ファンドという規模を考えると安心できるデータでしょう。

しかし、業界全体を見渡せば元本割れや償還遅延（予定通りにお金が返ってこないこと）の事例は実在します。「COZUCHIだから安全」と思考停止するのではなく、他社の失敗事例から学んでリスクを正しく知っておくことが大切です。

事例1：みんなで大家さん——行政処分から出金停止へ

2013年の業務停止命令から出金停止に至る経緯

不動産クラファンと似た仕組みで運営されていた「みんなで大家さん」。2013年に大阪府から60日間の業務停止命令（法律違反に対して国が下す処分）を受けました。リアマネの報道によると、この時点で一部投資家への分配金遅延が発生していたとのこと。

さらに2022年には、投資家からの出金請求に応じられない状況が報告されています。サービス開始から10年以上、累計で数百億円規模の資金を集めていたにもかかわらず、こうした事態に陥りました。

自転車操業的な資金構造の問題点

根本的な原因は資金繰りの構造的な問題にあったとされています。リアマネの分析では、新規ファンドで集めた資金を既存ファンドの分配金に充てる「自転車操業的な運用」が指摘されていました。

たとえるなら、新しいクレジットカードで前のカードの支払いを済ませるようなもの。投資対象の不動産から得られる収益だけでは、分配金を賄えなかったと見られています。

高い分配利回り（年利6〜7%）を維持するために、運用の健全性が犠牲になっていたわけですね。

資金拘束が長期化し返還見通し立たず

行政処分後も営業を再開しましたが、2022年以降は出金停止が報告され、投資家の資金が長期間拘束される事態に。元本の返還見通しが立たない投資家も存在するとされています。

この事例が示す教訓は明確です。過去に分配金が支払われていたという実績だけでは、将来の安全性は判断できないということ。運営体制や資金の流れまで確認することが大切でしょう。

Q. COZUCHIでも同じことは起きる？

A. 構造が異なるため、同じパターンで発生するリスクは低いでしょう。COZUCHIは優先劣後方式（損が出たら運営会社が先にかぶる仕組み）を採用しています。運営会社LAETOLIが劣後出資者として、損失を先に負担する設計です。

また、一部ファンドでは自己信託システム（投資対象の不動産を信託財産として別管理する仕組み）を導入しています。対象不動産は受託者名義で登記されます。

仮にLAETOLIが経営困難に陥っても一定の保護がなされる設計ですね。ただし、リスクがゼロになるわけではありません。

事例2：ラッキーバンク——虚偽の担保評価と投資家の大損失

2018年の行政処分と152ファンドの返済遅延

ラッキーバンクは2014年にサービスを開始したソーシャルレンディング（個人が間接的にお金を貸す仕組み）です。累計調達額は約155億円にのぼります。

2018年2月、関東財務局から業務改善命令（法律違反を直すよう命じる処分）を受けました。その後の調査で152ファンド・総額45.8億円の返済遅延が発覚しています。

最終的に2019年3月には登録取消処分（事業を続ける許可を取り消されること）に至りました。

社長親族企業への融資と虚偽の担保評価

行政処分の主な理由は2つあります。まず、社長の親族が経営する不動産会社に対して、返済が難しいとわかっていながら融資を続けていたこと。

利益相反（自社の得のために投資家に損をさせること）にあたる深刻な問題です。

次に、正式な不動産鑑定評価を実施せず、独自基準で担保価値を過大に見積もっていたこと。健康診断の数値を改ざんするようなもので、投資家は正しい判断材料を持てていませんでした。

投資家の回収率はわずか約30%

2019年1月、ラッキーバンクは約50億円の債権をサービサー（債権回収会社）に約16億円で譲渡。投資家への返済額は投資額のわずか約30%にとどまりました。

投資家45人が計約2.7億円の損害賠償を求めて東京地裁に提訴する事態にも発展しました。「不動産担保があるから安心」という思い込みがいかに危険か、痛感させられる事例です。

Q. COZUCHIの不動産評価は信頼できる？

A. ラッキーバンクの問題は担保価値の虚偽評価でした。COZUCHIは投資対象物件の所在地・構造・築年数・収支計画を投資家に開示しています。

また、渋谷・六本木・青山など都心一等地の物件が中心です。市場価格を参照しやすい点も、ラッキーバンクとの大きな違いですね。

ただし、COZUCHIの物件評価にも独自基準の部分はあります。複数の情報源で確認する習慣を持つことが大切でしょう。

2つの事例が示す運営会社選びの共通教訓

みんなで大家さんとラッキーバンク。業種も時期も異なる2つの事例ですが、根底には共通するパターンがあります。

1. 資金の流れが不透明（自転車操業・虚偽の担保評価）
2. 外部チェックが乏しい（非上場で監査体制が不十分）
3. 情報開示が不十分（投資家が実態を把握できない）

この3点が揃ったとき、投資家は大きな損失を被っています。この共通パターンを踏まえ、COZUCHIの安全対策を対比してみましょう。

COZUCHIが元本割れゼロを維持できている理由

失敗事例の共通パターンと対比しながら、COZUCHIが元本割れを回避できている背景を分析します。

価格.comマガジンによると、COZUCHIは渋谷・六本木・青山など都心一等地の物件を中心に投資しているとのこと。都心の不動産は需要が底堅く、価格変動リスクが相対的に抑えられています。

運営会社LAETOLIは1999年設立で、20年以上の不動産実績があります。ただし非上場企業のため、財務情報の透明性は上場企業と比べると限定的な面もあるでしょう。

劣後出資割合（損が出たとき運営会社が何%かぶるかの割合）には注意が必要です。価格.comマガジンの調査では3〜60%と案件によって大きく異なるとのこと。

直近10件の平均は5.91%（2025年1月時点）。業界平均の10〜30%と比べるとやや低い案件もあるため、ファンドごとに確認する習慣が大切ですね。

Q. COZUCHIは元本保証されている？

A. 元本保証はありません。不動産特定共同事業法（不動産クラファン事業者に必要な免許制度を定めた法律）第21条の2で、元本保証を示唆する行為は禁止されています。

優先劣後方式による保護はリスク軽減の仕組みであり、保証とは異なります。元本割れ0件の実績は過去の事実であって、将来を約束するものではありません。

失敗事例から学ぶ元本割れリスク回避の7つのポイント

失敗事例の分析から導き出された、投資前に確認すべきポイントをまとめました。

• ✅ 劣後出資割合を確認したか：COZUCHIでは3〜60%の幅がある。リスク許容度に応じて劣後割合10%以上の案件を選ぶのが無難
• ✅ 運営会社の実績と許認可を確認したか：不動産特定共同事業法の許可を受けているか、実績年数はどのくらいか
• ✅ 資金の流れが透明か：みんなで大家さんのような自転車操業的な構造になっていないか
• ✅ 物件情報が十分に開示されているか：ラッキーバンクのように担保価値が過大評価されていないか。所在地、構造、築年数、収支計画が確認できるか
• ✅ 複数サービス・複数ファンドに分散しているか：COZUCHIだけでなくCREALや利回りくんなど複数サービスの併用を検討
• ✅ 投資額は余剰資金の範囲内か：万が一元本割れが発生しても生活に影響しない金額に収めること
• ✅ 途中換金の可否を確認したか：COZUCHIには途中換金制度があるが、短期運用型は手数料（元本の3.3〜5.5%）がかかる点に留意

まとめ：失敗事例から見るCOZUCHIの安全性評価

業界の失敗事例とCOZUCHIの実績を対比した結果をまとめます。

COZUCHIは業界トップクラスの運用実績を持つサービスです。しかし、みんなで大家さんやラッキーバンクの事例が示すように、どんなサービスにもリスクは存在します。

過去の実績に安心しすぎず、ファンドごとのリスクを見極めた上で投資判断を行いましょう。

COZUCHIの評判・口コミについてはCOZUCHI評判・口コミまとめで、メリット・デメリットについてはCOZUCHIのメリット・デメリットで詳しく解説しています。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。
※投資判断は自己責任で行ってください。
※掲載情報は2026年2月時点のものです。