「property+って怪しくない？」「新規ファンドが1年半も止まってたけど大丈夫？」。不動産クラウドファンディングで投資先を検討するとき、気になるのは当然のこと。この記事では、「property+が怪しい」と言われる理由を1つずつ検証しました。結論から言うと、property+は飯田グループホールディングス（東証プライム上場）傘下の企業が運営する、信頼性の高いサービスです。ただし、ファンド募集の不安定さや利回りの低さなど、理解すべきポイントはあります。
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「property+が怪しい」と言われる4つの理由
property+はなぜ「怪しい」と検索されるのでしょうか。日本会議室やFund Bridgeの記事を参考に、主な理由をまとめました。
理由1：1年半もファンド募集が止まっていた
日本会議室の調査によると、2023年5月から2024年10月まで約1年半にわたり新規ファンドの募集がほぼ停止。2023年はわずか1件、2024年は4件のみ。「サービスが事実上終了したのでは？」と不安に感じた投資家が多かったようです。
ただし、2024年10月に再始動しており、2025年以降は新規募集が行われています。
理由2：運用期間の延長事例がある
Fund Bridgeの報告によると、「Branche桜山」ファンドシリーズで運用期間の延長が発生。ソーシャルレンディング学校の掲示板では「上場系でも安心できない」「延滞では？」という声が上がりました。
契約上、最長5年まで延長可能という条件が投資家の不安をさらに増幅させたようです。ただし、最終的にはこのファンドも無事に償還されています。
理由3：利回りが低い（業界平均以下）
property+の標準的な利回りは年利3〜3.5%程度。不動産クラファンの業界平均が7%前後と言われる中で、約半分の水準です。ソーシャルレンディング学校の掲示板では「利回りしれっと3%に下げた」という不満も見られました。
「利回りが低い＝裏がある」と思われることがあるようですが、これは飯田グループの安定性を重視した保守的な商品設計の結果です。
理由4：不動産クラファン業界への不信感
LIFULL不動産クラウドファンディングの記事でも取り上げられているように、業界全体で無登録事業者による詐欺事例が発生しています。property+固有の問題ではありませんが、「不動産クラファン＝怪しい」というイメージが検索動機につながっているようです。
検証結果：property+は怪しくない。その根拠
では、property+の実態を客観的に検証してみましょう。
飯田グループホールディングスの圧倒的な信頼性
property+を運営する株式会社リビングコーポレーションは、飯田グループホールディングス（東証プライム上場）傘下の企業です。飯田グループは戸建分譲住宅の国内シェア約3割を誇る業界最大手。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社リビングコーポレーション |
| 設立 | 2015年8月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 鈴木英樹 |
| 所在地 | 東京都渋谷区渋谷4-2-12 EDGE南青山2F |
| 親会社 | 一建設株式会社（飯田グループ中核企業） |
| 最終親会社 | 飯田グループホールディングス（東証プライム上場・3291） |
| 飯田グループ売上高 | 約1兆4,596億円 |
売上高1兆4,000億円超、年間約46,000戸の住宅を供給する超巨大企業グループ。そのグループ企業が詐欺まがいのサービスを運営するとは考えにくいでしょう。
元本割れゼロの実績
日本会議室やHEDGE GUIDEの調査によると、運用終了した全ファンド（約30件）で元本割れはゼロ。分配金の支払いも予定通り行われています。
優先劣後方式＋マスターリース契約のダブル保全
BLUEBOX不動産マガジンの解説によると、property+では優先劣後方式に加えてマスターリース契約を採用。空室が発生しても定額の賃料が保証されるため、分配金への影響が抑えられる仕組みになっています。
さらに、投資家の未投資資金は信託銀行で分別管理。万が一の事業者破綻時にも投資家の資金が保全される体制が整っています。
自社開発物件への投資という安心感
property+の投資対象は、リビングコーポレーションが自社で企画・開発したデザイナーズマンション。300棟以上の供給実績があり、外部から仕入れた物件に比べて需要や収益性を正確に把握できるメリットがあります。
不動産特定共同事業の正式許可を取得
- 不動産特定共同事業許可：東京都知事 第150号
- 宅地建物取引業：国土交通大臣（02）第008917号
- 特定建設業：国土交通大臣許可（特-2）第26040号
特定建設業許可まで持っているのは、実際に建物を建てる能力があることの証明。形だけの不動産会社ではないことがわかります。
実際の投資家はどう評価している？
第三者の情報源から、property+に投資した方々の声を集めました。
肯定的な声
BLUEBOX不動産マガジンの口コミでは、「分配金がしっかり入金されている。順調に運用ができている」という安心感を伝える声が紹介されています。
ノマド家では「飯田グループの信頼性と、クラウドファンディングの手軽さが両立している」と評価する投資家の声も。上場企業グループの安心感を重視する投資家からの支持が厚いようです。
Fund Bridgeでは「quador神宮西ファンドは10分で完売する人気ぶりだった」という報告もあり、一部ファンドへの投資家需要の高さがうかがえます。
否定的な声
日本会議室では「新規ファンドの募集がない期間が長すぎる」という不満が目立ちます。また、「同じ物件ばかりで分散投資ができない」という声も。名古屋エリア（桜山、熱田）への偏りを指摘する投資家がいます。
ソーシャルレンディング学校の掲示板では「出金に最長2週間かかる。30社以上使った中で最も遅い」と、出金スピードへの強い不満も寄せられています。
投資する際の注意点・デメリット
「怪しい」わけではないproperty+ですが、投資前に知っておくべき点があります。
利回りは低め：年利3〜3.5%が中心
HEDGE GUIDEの分析によると、標準的なファンドの利回りは年利3〜3.5%。短期の高利回りファンド（年利10%）もありますが、募集金額が少なく投資機会は限定的です。高利回りを求める方には向いていないかもしれません。
ファンド募集が不安定
過去に1年半の募集停止期間があったように、ファンド募集の頻度は安定していません。投資計画を立てにくいデメリットがあります。property+だけに頼るのではなく、他のサービスとの併用を検討しましょう。
出金に時間がかかる
「毎週金曜日正午までの申請で翌5営業日以内」という出金ルールのため、最長で約2週間かかる場合があります。すぐに資金が必要になるケースでは不便に感じるかもしれません。
投資エリアが偏りがち
投資対象が自社開発のデザイナーズマンションに限られるため、物件のエリアに偏りが出やすいのが現状。名古屋エリアのファンドが多い時期もあり、地域分散が難しいこともあります。
property+が向いている人・向いていない人
| 向いている人 | 向いていない人 |
|---|---|
| 上場企業グループの安心感を最優先にしたい | 高利回り（年利5%以上）を求める |
| 1万円から手軽に不動産投資を始めたい | 毎月安定して投資したい |
| マスターリース付きの安全なファンドに投資したい | 出金スピードを重視する |
| 自社開発物件の質の高さに魅力を感じる | 投資エリアを幅広く分散させたい |
詐欺的なサービスとの見分け方
参考として、本当に怪しい投資サービスの特徴とproperty+を比較してみましょう。
| 怪しいサービスの特徴 | property+の場合 |
|---|---|
| 運営会社の実態が不明 | 飯田グループHD傘下（東証プライム上場） |
| 不動産特定共同事業の許可なし | 東京都知事 第150号で許可取得済み |
| 「元本保証」「絶対儲かる」を謳う | リスクを明記、元本保証は謳っていない |
| 非現実的な高利回りを約束 | 想定利回り年利3〜5%と保守的 |
| 投資家の資金が分別管理されていない | 信託銀行で分別管理 |
property+は上記の「怪しいサービスの特徴」に一つも該当しません。むしろ、投資家保護の仕組みが業界でもトップクラスに充実しているサービスと言えるでしょう。
よくある質問（FAQ）
Q. property+のファンド募集がまた停止する可能性はありますか？
A. 可能性はゼロではありません。2023〜2024年に約1年半の停止期間があったのは事実です。ただし、2024年10月以降は再始動しています。property+一本に頼るのではなく、複数サービスを併用して投資機会を確保するのが賢明です。
Q. 飯田グループが運営しているのは本当ですか？
A. 正確には飯田グループの孫会社が運営しています。飯田グループホールディングス → 一建設 → リビングコーポレーションという資本関係です。飯田グループが直接運営しているわけではありませんが、グループの信用力の恩恵を受けていることは事実です。
Q. 桜山ファンドの運用延長は問題ですか？
A. 運用延長は契約上認められた範囲内の対応であり、違法行為ではありません。最終的にはファンドは無事に償還されています。ただし、契約上は最長5年まで延長可能という条件があるため、投資前に契約内容を十分確認してください。
Q. property+の利回りが低いのはなぜですか？
A. 安全性を重視した保守的な商品設計が理由です。飯田グループの信用力を背景に、マスターリース契約や手厚い優先劣後方式を採用しているため、利回りは抑えめに設定されています。リスクとリターンのバランスで判断してください。
Q. property+で元本割れは起きていますか？
A. 一度も発生していません。運用終了した全ファンド（約30件）で元本割れゼロの実績を維持しています。分配金の支払いも予定通り行われています。
結論：怪しくはないが、特徴を理解して投資すべき
「property+が怪しい」という疑問について検証しました。
| 懸念点 | 検証結果 |
|---|---|
| 1年半も募集が止まっていた？ | 事実だが、2024年10月に再始動済み |
| 運用延長は危険なサイン？ | 契約範囲内の対応。最終的に無事償還 |
| 利回りが低すぎて怪しい？ | 安全性重視の商品設計。保守的なだけ |
| 不動産クラファン自体が怪しい？ | 正式許可を受けた合法的な投資手法 |
property+は怪しいサービスではありません。飯田グループの圧倒的な信頼性、元本割れゼロの実績、マスターリース＋信託銀行分別管理という手厚い投資家保護。安全性では業界トップクラスです。
ただし、利回りは年利3〜3.5%と控えめで、ファンド募集も不安定。「安全だけど利回りが低い」「投資したいのに案件がない」というジレンマは避けられません。安全性を最優先にしたい方には向いていますが、高利回りや安定した投資機会を求める方は他のサービスとの併用を検討しましょう。
property+の評判についてはproperty+評判・口コミまとめで詳しく解説しています。
※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。
※投資判断は自己責任で行ってください。
※掲載情報は2026年2月時点のものです。
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