不動産クラファンのデメリット7選｜始める前に知っておくべきリスクの実態

不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）を始めようと考えている方へ。「メリットばかり見かけるけど、デメリットはないの？」と疑問に感じていませんか。

結論から言えば、不動産クラファンには見過ごせないデメリットが7つあります。元本割れ（投資したお金の一部が戻ってこないこと）の可能性、途中解約できない資金ロック、抽選に当たらない問題など。投資する前に知っておかないと後悔しかねないリスクの実態を、他の投資商品との比較も交えて解説しますね。

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不動産クラファンの主なデメリット一覧（結論表）

まずは全体像をつかんでもらうために、7つのデメリットをまとめました。

影響度「高」のデメリットは、資金を失う可能性に直結するものです。しかし、どれも適切な知識があれば対策は打てます。以下、1つずつ深堀りしていきましょう。

デメリット1 - 元本保証がなく損失リスクがある

不動産クラファンで最も理解すべきデメリットが、元本保証がないという点です。不動産特定共同事業法（不動産クラファン事業者に必要な免許制度を定めた法律）では、事業者が元本保証をうたうこと自体が禁止されています。「確実に戻ってくる」と思い込んで投資すると、痛い目を見るかもしれません。

元本割れ発生ケースの実態

HEDGE GUIDEによると、不動産特定共同事業法に基づく大手不動産クラファンサービスの多くは、2026年時点で元本割れゼロを維持しているとのこと。ただし「元本割れゼロ＝将来も安全」ではありません。

過去にはmaneoやラッキーバンクといった融資型（ソーシャルレンディング＝個人が間接的にお金を貸す仕組み）で大規模な元本毀損が発生しました。不動産クラファン（不特法型）とソーシャルレンディングは法的枠組みが異なります。

とはいえ、投資家の資金が戻らないリスクがあるという点では共通しています。リアマネの報道では、一部サービスで償還遅延（予定通りにお金が返ってこないこと）が起きた事例も報告されていますね。

元本割れの仕組みと過去事例で詳しく解説していますが、不動産の評価額が下落したり、テナント退去で収益が悪化すれば損失は現実に発生し得ます。

優先劣後方式でも守られない場合

「優先劣後方式があるから安心」と考える方もいるでしょう。たしかに、事業者が劣後出資を行う仕組みは投資家保護に有効です。たとえば劣後出資割合が20%のファンドなら、物件価格が20%下落するまで投資家の元本は守られます。

しかし問題は、劣後出資割合（損が出たとき運営会社が何%かぶるかの割合）がファンドによって大きく異なること。3%程度しか劣後がないファンドもあれば、30%以上のものもあります。

劣後割合が低いファンドでは、わずかな不動産価格の下落でも投資家に損失が及ぶ可能性があるんです。投資前に必ずファンドごとの劣後出資割合を確認してください。

デメリット2 - 途中解約ができない（資金ロック）

不動産クラファンでは、運用期間中の途中解約が原則としてできません。定期預金に似ていますが、定期預金は中途解約すれば元本が戻ります。不動産クラファンではそれすらできないのです。

たとえば運用期間12ヶ月のファンドに投資した場合、その12ヶ月間はお金が拘束されます。急に現金が必要になっても引き出せません。これは流動性リスク（すぐに現金化できないリスク）と呼ばれ、株式やREIT（証券市場で取引できる不動産投資信託）にはない不動産クラファン特有のデメリットです。

唯一の例外がCOZUCHIの途中換金制度です。マイページから買取申込をすることで運用中でも換金できますが、短期運用型では出資元本の3.3〜5.5%の手数料がかかります。それ以外の大半のサービスでは、満期まで待つしかありません。

対策としては、「絶対に使わない余裕資金だけで投資する」「運用期間の短い案件（3〜6ヶ月）から始める」の2点を意識するとよいでしょう。生活防衛資金を投資に回すのは避けてください。

デメリット3 - 人気サービスは抽選に当たらない

「投資したいのにできない」。そんな不満を抱える投資家は少なくありません。人気の不動産クラファンサービスでは、ファンドの募集に対する応募倍率が数百倍に達することもあります。

不動産競売流通協会（FKR）の調査では、不動産クラファンの平均当選率は28.8%程度とのこと。つまり、約3回に1回しか当たらない計算です。COZUCHIでは過去に応募倍率7,000%超の案件も出現しています。高利回りで人気のファンドほど競争率が上がる傾向がありますね。

「せっかく口座開設したのに投資できない」というフラストレーションが溜まりがち。解消するには、複数のサービスに登録して投資機会を増やすか、先着順のファンドを狙うのが現実的な方法です。

デメリット4 - 確定申告が必要になる場合がある

不動産クラファンの分配金（投資の利益として定期的に受け取るお金）は「雑所得」（不動産クラファンの分配金に適用される所得の種類）として扱われます。株式投資のように特定口座で税金が自動処理される仕組みはありません。

具体的には、給与所得者の場合、不動産クラファンを含む雑所得の合計が年間20万円を超えると確定申告が必要です。20万円以下であれば所得税の確定申告は不要ですが、住民税の申告は別途必要になることもあるので注意してください。

さらに厄介なのが、他の投資との損益通算（利益と損失を差し引きして税金を減らすこと）ができない点です。株式で損失を出しても、不動産クラファンの利益と相殺できません。

投資額が大きくなるほど痛感するデメリットでしょう。

分配金からは20.42%の源泉徴収（税金が自動的に差し引かれる仕組み）がされていますが、確定申告の手間がかかること自体が投資初心者にはハードルになりがちですね。

デメリット5 - 情報の非対称性（開示情報の限界）

株式投資なら有価証券報告書、REITなら決算報告書を通じて、投資先の財務状況を細かく確認できます。しかし不動産クラファンでは、投資家が得られる情報は事業者が開示する範囲に限定されています。

不動産鑑定書の詳細、テナントの入居状況、修繕履歴など、投資判断に重要な情報が十分に開示されていないケースもあります。

非上場の運営会社であれば、その会社自体の財務情報も見えにくいでしょう。

この情報格差は「情報の非対称性」と呼ばれ、リスクを正確に評価しにくい原因になっています。

対策としては、開示情報が充実しているサービスを選ぶこと、IR情報が確認できる上場企業運営のサービスを優先すること。この2点が現実的でしょう。

デメリット6 - 運営会社の倒産リスク

投資先の不動産に問題がなくても、運営会社が経営破綻すれば投資家にも影響が及びます。不動産クラファンは預金保険制度の対象外です。銀行預金のように1,000万円まで保護される仕組みはありません。

運営会社が倒産した場合、投資家のお金がどう扱われるかは法的に整理されている部分とそうでない部分が混在しています。匿名組合契約（お金を出して、利益を分けてもらう契約方式）の場合、投資家は「お金を返してもらえる順番待ち」の一人に過ぎません。他の債権者と競合する可能性もあります。

このリスクを軽減するには、上場企業が運営するサービスを選ぶのが有効です。上場企業は財務情報を公開しており、経営の透明性が高いですね。

倒産リスクをゼロにはできませんが、非上場企業と比べれば安全性の判断材料が多いのは事実でしょう。

デメリット7 - 利回りの保証がない（想定利回りの落とし穴）

「年利8%」と書いてあっても、それはあくまで「想定」利回りです。保証された数字ではありません。ここを誤解している投資家が意外と多いんですよね。

想定利回り（運営会社が「これくらい儲かる」と見込んだ割合）が下振れする要因は複数あります。空室の発生、テナントの賃料値下げ交渉、修繕費用の増加、不動産市況の悪化など。年利8%を想定していたのに実際は年利3%だった、というケースも理論上はあり得ます。

また、早期償還（予定より早く運用が終了し、お金が戻ること）にも注意が必要です。運用期間12ヶ月のファンドが6ヶ月で早期償還されると、想定していた利回り分の利益を得られない場合があります。

もちろん元本は返ってきますが、「期待した収益を得られなかった」という意味ではデメリットになり得るでしょう。

ファンドを選ぶ際は、想定利回りだけでなく、過去の実績利回りとの乖離や、サービス全体の早期償還率もチェックしておきたいですね。

他の投資商品と比較したデメリット（株式・REIT・定期預金）

ここがポイントです。不動産クラファンのデメリットを正しく評価するには、他の投資商品との比較が欠かせません。以下の表で、主要な投資商品との違いを整理しました。

この比較から見えてくる不動産クラファン固有のデメリットを整理すると、次の3点に集約されます。

1. 流動性の低さは最大の弱点
株式やREITはいつでも売買できますが、不動産クラファンは運用期間が終了するまで原則として換金できません。これは定期預金（中途解約で元本が戻る）と比べても不利な条件です。

2. 税務処理の不利さ
株式やREITは特定口座を利用すれば確定申告が不要ですし、損益通算もできます。一方、不動産クラファンの雑所得は他の所得と損益通算ができず、確定申告の手間もかかります。

3. 元本保証がないのに流動性も低い
定期預金は元本保証あり、株式やREITは元本保証はないが流動性が高い。不動産クラファンは元本保証なし＋流動性も低い。この組み合わせがリスクを高めている側面は否定できません。

とはいえ、日々の価格変動がないこと、1万円から始められること、年利3〜8%の利回りが見込めることは明確な強みです。不動産クラウドファンディングとはの記事も参考にしながら、自分に合った投資商品かどうかを見極めてください。

デメリットへの具体的な対策

デメリットを並べると不安になるかもしれませんが、ここからは具体的な対策を紹介します。事前に知っておけば、リスクをかなり抑えられるでしょう。

余裕資金の範囲に限定する
生活費や緊急時の資金を投資に回さないこと。最低でも生活費6ヶ月分は確保したうえで、失っても生活に影響しない金額だけを投資に充ててください。

劣後出資割合をファンドごとに確認する
劣後出資割合が10%以上のファンドを中心に選ぶと、元本毀損リスクを軽減できます。20%以上あるとなお安心でしょう。

複数サービスに分散登録する
1つのサービスに依存すると、抽選に外れ続けて投資機会を逃す可能性があります。3〜5社に分散登録しておくのがおすすめです。不動産クラファンおすすめランキングも参考にしてください。

短期案件から始める
資金ロックのリスクを抑えるなら、運用期間3〜6ヶ月の短期案件からスタートするのが無難です。投資経験を積んでから長期案件に移行すればよいでしょう。

上場企業運営のサービスを選ぶ
倒産リスクと情報の非対称性に対しては、上場企業運営のサービスを選ぶことが最もシンプルな対策です。財務情報の透明性が高く、経営の安定度を判断しやすくなります。

確定申告に備えて記録をつける
投資額、分配金、源泉徴収額を一覧で管理しておけば、確定申告もスムーズです。年間の雑所得が20万円を超えそうかどうか、年の途中で確認する習慣をつけましょう。

より体系的にリスクを知りたい方は、不動産クラファンのリスクと対策の記事で詳しく解説しています。

不動産クラファンが向いていない人・向いている人

デメリットを踏まえたうえで、向き不向きを正直にまとめます。

向いていない人

• いつでも換金できる流動性を重視する人
• 元本保証がないと不安で眠れない人
• 確定申告の手続きに抵抗がある人
• 生活費ギリギリで余裕資金がない人
• 短期間で大きなリターンを期待する人

向いている人

• 余裕資金があり、1〜2年は使わないお金がある人
• 年利3〜8%のミドルリターンに魅力を感じる人
• 株式のような日々の値動きに振り回されたくない人
• 1万円からコツコツ投資を始めたい初心者
• 不動産投資に興味があるが実物不動産を買うほどの資金がない人
• 複数の投資先に分散することでリスクヘッジしたい人

向いている人に当てはまる方は、デメリットを理解したうえで少額から始めてみるのも一つの選択肢でしょう。

よくある質問

Q. 不動産クラファンで元本割れした事例はありますか？

A. 過去にはmaneoやラッキーバンクなど融資型（ソーシャルレンディング）で元本割れが発生しています。不動産特定共同事業法に基づく不動産クラファンでは、一部サービスで償還遅延の事例はあるものの、大手サービスの多くは元本割れゼロを維持しています。ただし、将来を保証するものではありません。

Q. 確定申告が必要になるのはどんな場合？

A. 雑所得が年間20万円を超える場合に確定申告が必要です。給与所得者で他の雑所得と合算して20万円以下なら所得税の申告は不要ですが、住民税の申告は別途必要になる場合があります。

Q. 途中解約ができるサービスはありますか？

A. COZUCHIが途中換金制度を提供しており、運用中でも換金可能です。ただし手数料がかかる場合があります。それ以外の大半のサービスでは途中解約はできません。

Q. 不動産クラファンとREITのどちらがいい？

A. 用途次第です。流動性重視ならREIT（いつでも売買可能）、高利回り・少額投資ならクラファンが有利。REITは価格変動リスクが大きく、クラファンは資金ロック期間があります。分散のため両方を組み合わせる方法もおすすめです。

Q. デメリットを踏まえても不動産クラファンをやるべき？

A. デメリットを理解したうえで余裕資金で投資するならば、年利3〜8%の利回りは魅力的な選択肢です。ただし全資産を集中させず、他の投資商品と組み合わせて分散投資することが重要です。

まとめ

不動産クラファンのデメリット7つを改めて振り返ります。

• 元本保証がない - 優先劣後方式で軽減できるが、ゼロにはならない
• 途中解約ができない - 余裕資金のみで投資し、短期案件から始める
• 抽選に当たらない - 複数サービスに登録して機会を増やす
• 確定申告が必要 - 記録をこまめにつけて備える
• 情報の非対称性 - 開示情報の充実したサービスを選ぶ
• 運営会社の倒産リスク - 上場企業運営のサービスを優先する
• 利回りの保証がない - 想定利回りの数字だけで判断しない

デメリットは確かに存在しますが、どれも対策が可能なものばかりです。大切なのは「知らなかった」で損をしないこと。

リスクを正しく理解したうえで、余裕資金の範囲内で始めれば、不動産クラファンは年利3〜8%のミドルリターンを狙える有力な投資手段になり得るでしょう。

投資判断はあくまで自己責任ですが、この記事がその判断材料になれば幸いです。より詳しいリスク管理については不動産クラファンのリスクと対策をご覧ください。

※想定利回りは過去の実績であり、将来の成果を保証するものではありません。
※元本保証はありません。投資判断は自己責任で行ってください。
※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。