不動産クラファンはやめとけ？7つの理由と向いている人・向いていない人

「不動産クラファンはやめとけ」という声をネットで見かけることがあります。結論から言うと、向き不向きがある投資なので、全員にやめとけとは言えません。でも、合わない人が手を出すと後悔する可能性は確かにあるでしょう。この記事では「やめとけ」と言われる7つの理由を検証し、あなたに向いているかどうかを判断する材料をお伝えします。

【結論】「やめとけ」は正しい？冷静に考える

まず結論をお伝えしましょう。不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）について「やめとけ」と言われる理由には、正しい指摘もあれば、誤解に基づくものもあります。

どんな投資にもリスクはありますし、向いている人・向いていない人がいますよね。不動産クラファンも例外ではありません。

重要なのは、リスクを理解した上で自分に合った投資かどうかを判断することです。以下で各理由を詳しく見ていきましょう。

不動産クラファン「やめとけ」と言われる7つの理由

「やめとけ」と言われる理由を一つずつ検証していきます。それぞれのリスクがどの程度深刻なのか、冷静に見ていきましょう。

理由1：元本割れのリスクがある

不動産クラファンは元本保証がない投資商品です。物件の売却がうまくいかなかったり、不動産価値が下落したりすると、投資額の一部が戻ってこない可能性がありますね。

ただし、HEDGE GUIDEの調査によると、CREALでは2024年時点で112件のファンドが運用終了し、元本割れ件数はゼロとのこと。COZUCHIも同様に元本割れゼロを維持しています。

とはいえ、過去の実績が将来を保証するわけではありません。リアマネの報道では、一部サービスで償還遅延が発生した事例も報じられています。「絶対に損しない」とは言えないのが現実でしょう。

理由2：途中解約ができない

不動産クラファンは運用期間中の途中解約が原則としてできません。急に現金が必要になっても、投資したお金を引き出せないリスクがあります。

株式やJ-REITであれば、市場でいつでも売却できますよね。しかし不動産クラファンは運用終了まで待つ必要がある。これは流動性リスクと呼ばれ、事実として存在するデメリットです。

一部のサービス（COZUCHIなど）ではバイバック制度を導入していますが、手数料がかかる点と、必ず買い取ってもらえる保証がない点には注意が必要でしょう。

理由3：運営会社が倒産する可能性

運営会社の経営が悪化したり、最悪の場合倒産したりすると、投資した資金の回収が困難になる可能性があります。

実際、リアマネの報道によると、2018年にはダイムラー・コーポレーションが破産し、投資家に損失が発生した事例があります。不動産クラファンではありませんが、ソーシャルレンディング業界では過去に複数の事業者が行政処分を受けていますね。

対策としては、上場企業が運営するサービスや、不動産特定共同事業法の許可を取得しているサービスを選ぶことで、ある程度リスクを軽減できます。CREAL（クリアル株式会社・東証グロース）やRimple（プロパティエージェント株式会社・東証プライム）などが該当しますよ。

理由4：想定利回りが保証されない

案件に表示されている利回りは「想定利回り」であり、保証された数字ではありません。実際の運用結果によっては、想定を下回る可能性もあります。

年利4〜8%程度という利回りは預金金利と比べると魅力的ですが、その分リスクを負っていることを忘れてはいけませんね。「高利回り=確実に儲かる」と考えるのは危険でしょう。

特に年利10%を超える高利回り案件は要注意。なぜそれほど高い利回りを出せるのか、リスクが隠れていないか、冷静に判断する必要があります。

理由5：抽選に当たらず投資できない

人気のあるサービスや案件では、投資したくても抽選に落ちて投資できないことがあります。

不動産競売流通協会のデータによると、人気サービスの抽選倍率は数倍から数十倍になることも。「口座を開設しても結局投資できない」という声は確かに存在しますね。

ただ、これはサービスの人気が高いことの裏返しでもあります。複数のサービスに登録することで投資機会を増やせますし、先着式のサービスを選ぶという方法もあるでしょう。

理由6：税金の計算が面倒

不動産クラファンの分配金は雑所得として確定申告が必要になるケースがあります。会社員の方にとって、確定申告は面倒に感じるかもしれませんね。

ただし、給与所得以外の所得が年間20万円以下であれば確定申告は不要です。投資額が少額であれば、この範囲に収まることも多いでしょう。

また、最近はe-Taxを使えばスマホからでも申告できます。分配金の計算書も各サービスから発行されるので、以前ほど手間はかかりません。詳しくは不動産クラファンの税金・確定申告ガイドをご覧ください。

理由7：詐欺まがいのサービスも存在

残念ながら、すべての不動産クラファンサービスが信頼できるわけではありません。過去には問題のあるサービスも存在しました。

詐欺まがいのサービスを見分けるポイントとしては：

• 異常に高い利回り（年利10%以上を常時謳う）
• 物件情報の開示が不十分
• 運営実績が少ない・情報が不透明
• 不動産特定共同事業法の許可を取得していない

信頼できるサービスの選び方については、不動産クラファンのリスクと対策で詳しく解説しています。

やめとけ理由の妥当性を検証

ここまで「やめとけ」と言われる理由を見てきました。確かにリスクは存在しますが、適切な対策を取れば過度に恐れる必要はありません。

大手サービスの実績データ

HEDGE GUIDEの調査によると、主要サービスの実績は以下のとおりです（2024年時点）：

もちろん、過去の実績が将来を保証するものではありませんが、大手サービスでは一定の信頼性が確認できますね。

リスク軽減の仕組み

不動産クラファンには、投資家を保護するための仕組みが備わっています。

優先劣後方式

多くのファンドが採用している優先劣後方式は、損失が発生した場合に運営会社が先に損失を負担する仕組みです。例えば劣後出資比率30%の案件であれば、物件価値が30%下落するまで投資家の元本は守られます。

不動産特定共同事業法による規制

不動産クラファンを運営するには、国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要です。不動産特定共同事業法に基づく規制により、一定の信頼性が担保されていますね。

不動産クラファンに向いていない人の特徴

以下に当てはまる人は、不動産クラファンをやめた方がいいかもしれません。

1. 生活資金を投資に回そうとしている人

途中解約ができないため、生活費や近い将来使う予定のお金を投資に回すのは危険です。投資は必ず余裕資金の範囲内で行うべきでしょう。

2. 元本保証を期待している人

銀行預金のように「絶対に減らない」ことを期待しているなら、投資商品は向いていません。元本割れの可能性を受け入れられない方は、別の選択肢を検討すべきですね。

3. すぐに利益を出したい人

不動産クラファンは短期間で大きな利益を得る投資ではありません。年利4〜8%程度の利回りを、運用期間をかけて得る投資スタイルです。すぐに結果を出したい方には向かないでしょう。

4. 投資の手間を一切かけたくない人

確定申告が必要になるケースがありますし、複数のサービスに登録して投資機会を増やす工夫も求められます。「口座を開設したら後は完全放置」というわけにはいきませんね。

5. リスク許容度が低い人

投資である以上、損失が出る可能性はゼロではありません。小さな損失でも精神的に大きなダメージを受けてしまう方は、慎重に検討すべきでしょう。

不動産クラファンに向いている人の特徴

一方で、以下のような方には不動産クラファンが合っている可能性があります。

1. 少額から不動産投資を始めたい人

現物不動産は数百万〜数千万円の資金が必要ですが、不動産クラファンは1万円から始められます。まずは少額で投資経験を積みたい方にはぴったりですね。

2. 手間をかけずに不動産投資をしたい人

物件の管理や入居者対応は運営会社が行うため、投資家は基本的にほったらかしでOK。本業が忙しい会社員の方でも取り組みやすいでしょう。

3. 余裕資金があり、分散投資を考えている人

株式や債券に加えて不動産にも投資したい場合、不動産クラファンは選択肢の一つになります。少額から始められるので、ポートフォリオの一部として組み込みやすい点がメリットですね。

4. 預金よりも高い利回りを狙いたい人

銀行預金の金利では物足りないけれど、株式投資のような値動きは怖い。そんな方にとって、年利4〜8%程度の利回りは魅力的に映るのではないでしょうか。

5. 長期的な資産形成を考えている人

短期間で大きな利益を狙うのではなく、コツコツと資産を増やしていきたい方には向いています。複数のファンドに分散投資しながら、着実に資産を積み上げていくスタイルですね。

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産クラファンで元本割れした人はいる？

大手サービス（CREAL、COZUCHIなど）では2024年時点で元本割れゼロの実績が報告されています。ただし、リアマネ等の報道では一部サービスで償還遅延や元本割れが発生した事例もあります。サービス選びが重要ですね。

Q. 本当にやめた方がいい人はどんな人？

生活資金を投資に回そうとしている人、元本保証を期待している人、すぐに利益を出したい人は向いていません。余裕資金で、リスクを許容できる人が対象の投資商品です。

Q. 初心者でも大丈夫？

リスクを理解した上で始めれば、初心者でも取り組めますよ。まずは1〜10万円程度の少額から始めて、仕組みを理解しながら投資額を増やしていくのがおすすめです。不動産クラファンの基本については不動産クラウドファンディングとは？をご覧ください。

Q. 詐欺まがいのサービスを見分ける方法は？

以下のポイントをチェックしましょう：

• 不動産特定共同事業法の許可を取得しているか
• 運営会社の情報が十分に開示されているか
• 異常に高い利回り（年利10%以上を常時謳う）ではないか
• 過去の運用実績が公開されているか

Q. 「やめとけ」派の意見は正しい？

一部は正しく、一部は誤解に基づいています。元本割れリスクや流動性リスクは事実として存在しますが、大手サービスでは一定の信頼性が確認できますね。「誰にでもやめとけ」ではなく「向き不向きがある」というのが正確な評価でしょう。

まとめ

「不動産クラファンはやめとけ」と言われる7つの理由を検証してきました。

やめとけと言われる理由：

1. 元本割れリスクがある → 事実だが大手は元本割れゼロの実績
2. 途中解約できない → 事実、余裕資金で投資すべき
3. 運営会社倒産リスク → 上場企業運営のサービスを選ぶ
4. 利回り保証なし → 投資商品として当然
5. 抽選に当たらない → 複数サービス登録で対策可能
6. 税金が面倒 → 年間20万円以下なら申告不要も
7. 詐欺まがいもある → 信頼できるサービス選びが重要

向いていない人：

• 生活資金を投資に回そうとしている人
• 元本保証を期待している人
• すぐに利益を出したい人

向いている人：

• 少額から不動産投資を始めたい人
• 手間をかけずに投資したい会社員
• 余裕資金で分散投資を考えている人

リスクを正しく理解し、自分に合っているかどうかを冷静に判断してください。向いていると感じたら、まずは少額から始めてみるのがよいでしょう。

リスクと対策についてより詳しく知りたい方は、不動産クラファンのリスクと対策をご覧ください。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。