不動産クラファン vs REIT｜違いと選び方を徹底解説

「不動産クラファンとREIT（証券市場で取引できる不動産投資信託）、どっちがいいの？」と悩んでいる方へ。どちらも「少額で不動産投資ができる」という点では似ていますが、仕組み・リスク・リターンは大きく異なります。

この記事では、不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）とREIT（リート）を徹底比較します。あなたに合った投資方法を見つけるお手伝いをしますね。

【結論】不動産クラファンとREIT、どちらを選ぶべき？

結論から言うと、投資目的によって選ぶべき商品が異なります。

実は「どちらか一方」ではなく、両方を組み合わせるのがベストな選択です。たとえば、定期預金のような安定性をクラファンで確保しつつ、REITで流動性を持たせるイメージですね。

それぞれの特徴を理解して、使い分けていきましょう。

不動産クラファンとREITの基本情報比較

まずは基本的なスペックを比較してみましょう。ここがポイントなので、じっくり確認してください。

不動産クラファンとは？

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多数の投資家から資金を集め、不動産に投資する仕組みです。身近な例でいえば「みんなでお金を出し合って、一棟のビルの共同オーナーになる」イメージでしょう。

不動産クラファンの仕組み

1. 運営会社が投資対象の不動産を選定
2. 投資家がファンド（みんなから集めたお金をまとめて運用する商品）に出資（1万円〜）
3. 運営会社が不動産を取得・運用
4. 賃料収入や売却益を投資家に分配
5. 運用終了後、元本を償還（運用が終わって投資したお金が戻ること）

詳しくは「不動産クラウドファンディングとは？仕組み・始め方完全ガイド」で解説しています。

不動産クラファンのメリット

• 高利回り：年3〜10%以上の案件も
• 価格変動なし：日々の値動きに一喜一憂しない
• 個別物件を選べる：投資先が明確
• 優先劣後方式：元本割れリスクを軽減する仕組み
• 少額から始められる：1万円から投資可能

不動産クラファンのデメリット

• 流動性が低い：原則として運用終了まで換金不可
• 投資機会が限定：人気案件は抽選や早期終了
• 税制が不利：雑所得（不動産クラファンの分配金に適用される所得の種類）として総合課税
• 運営会社リスク：サービス事業者の倒産リスク

REIT（リート）とは？

REITは不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金で複数の不動産を購入・運用し、その収益を投資家に分配します。株式のように証券取引所で売買できる点が特徴ですね。

REITの仕組み

1. 投資法人が複数の不動産を取得・運用
2. 投資家は証券取引所でREIT銘柄を購入
3. 賃料収入などの収益を年2回程度分配
4. 投資口価格は市場で日々変動
5. 売りたいときに市場で売却可能

REITのメリット

• 高い流動性：証券取引所でいつでも売買可能
• 分散投資：1銘柄で複数物件に投資
• プロによる運用：不動産のプロが物件選定・管理
• 税制優遇：申告分離課税（利益に対して一律20.315%の税率で課税される方式）を選べる
• NISAで非課税運用：成長投資枠で投資可能

REITのデメリット

• 価格変動リスク：株式市場の影響を受けて日々変動
• 利回りは中程度：年3〜5%程度が一般的
• 個別物件を選べない：投資先はファンド任せ
• 金利上昇に弱い：金利上昇で投資口価格が下落しやすい

5つの観点で徹底比較

少し細かい話になりますが、ここを理解しておくと投資判断がずっとしやすくなります。

1. 利回り比較：不動産クラファンが優位

利回りで比較すると、不動産クラファンが有利です。COZUCHIやヤマワケエステートなど高利回りサービスは年10%以上を狙えます。

ただし、REITの利回りは「分配金利回り」のみの数値です。キャピタルゲイン（値上がり益）は含まれていません。トータルリターンで見ると差が縮まることもあるでしょう。

2. 流動性比較：REITが圧倒的に優位

「急な資金需要に対応できるか」という観点では、REITが圧倒的に優位です。いつでも売却でき、約2営業日で現金化できます。

不動産クラファンは原則として運用終了まで換金できません。一部サービス（COZUCHIなど）には途中換金制度がありますが、手数料がかかります。時間も7週間程度必要です。

3. 価格変動リスク：不動産クラファンが安定

精神的な安定を求めるなら、不動産クラファンが向いています。投資額が日々変動しないため、一喜一憂せずに済みますね。

REITは株式市場で取引されるため、景気や金利の影響で価格が大きく変動します。

2020年のコロナショックでは、J-REIT全体が約50%下落する場面もありました。

4. 投資対象の選び方：好みで分かれる

不動産クラファン：個別物件を選べる

「渋谷の再開発物件」「大阪の商業ビル」など、具体的な物件を見て投資を決められます。物件の場所、用途、利回りを自分で判断できるのが魅力でしょう。

REIT：分散投資が基本

1つのREIT銘柄で数十〜数百の物件に分散投資されます。「オフィス特化型」「物流特化型」など投資タイプは選べますが、個別物件の選定はファンド任せです。

5. 税金：REITが有利

税制面ではREITが有利です。申告分離課税で20.315%。さらにNISA（少額投資非課税制度）を使えば非課税で運用できます。

不動産クラファンの分配金は雑所得として総合課税されるため、高所得者ほど税率が高くなります。年収1,000万円以上の方は要注意ですね。

それぞれに向いている人

不動産クラファンが向いている人

• 高利回り（年5%以上）を重視する人
• 価格変動のストレスを避けたい人
• 個別物件を自分で選びたい人
• 運用終了まで資金を拘束されても問題ない人
• 所得がそれほど高くない人（税制面）

REITが向いている人

• いつでも売買できる流動性を重視する人
• 長期積立投資をしたい人
• NISAで非課税運用したい人
• プロに運用を任せたい人
• 分散投資を効率的に行いたい人

両方を組み合わせるのがベスト

「不動産クラファンかREITか」ではなく、両方を組み合わせるのがおすすめです。

組み合わせのメリット

• 流動性のバランス：REITで流動性を確保しつつ、クラファンで高利回りを追求
• リスク分散：異なる特性の商品に分散することでリスク軽減
• 税制の最適化：NISAでREIT、総合課税でクラファンという使い分け

おすすめの配分例

よくある質問（FAQ）

Q. 初心者はどちらから始めるべきですか？

REITから始めるのがおすすめです。流動性が高く、いつでも売却できるため、始めやすく撤退もしやすいでしょう。不動産投資の感覚を掴んでから、不動産クラファンにも挑戦するのが無難です。

Q. どちらが元本割れしやすいですか？

一概には言えませんが、REITの方が「含み損」（持っている資産の値下がりで生じる未確定の損失）を抱えやすいです。市場で価格が日々変動するため、購入時より下がることは珍しくありません。

不動産クラファンは価格変動がないため「含み損」は発生しません。ただし、運用終了時に元本割れ（投資したお金の一部が戻ってこないこと）するリスクはあります。

Q. 配当（分配金）はどちらが多いですか？

表面上の利回りは不動産クラファンの方が高いケースが多いです。ただし、REITはキャピタルゲイン（値上がり益）もあるため、トータルリターンでは差が縮まることもありますね。

Q. どちらも「不動産投資」ですか？

どちらも不動産を対象とした投資です。ただし、不動産クラファンは「匿名組合への出資」、REITは「投資口の購入」という法的性質の違いがあります。不動産の所有権が投資家に移らない点は共通しています。

Q. 両方に投資する場合、どちらを先に始めるべきですか？

REITを先に始めるのがおすすめです。証券口座さえあればすぐに始められますし、流動性も高いため、まずは少額で試してみましょう。

その後、不動産クラファンのサービスに登録し、両方を組み合わせた運用を目指すとよいですね。

まとめ

不動産クラファンとREITは、どちらも不動産投資ですが特徴が大きく異なります。最後にポイントを振り返りましょう。

この記事のポイント：

• 高利回り・価格安定なら不動産クラファン
• 流動性・税制優遇ならREIT
• 両方を組み合わせるのがベストな選択
• 初心者はまずREITから始めるのがおすすめ
• 投資目的に応じて配分を決めよう

「不動産クラファンかREITか」で悩むより、両方の特徴を活かして分散投資するのが賢い資産運用です。それぞれの強みを理解して、あなたに合った投資戦略を組み立てましょう。

不動産クラファンのおすすめサービスは「不動産クラファンおすすめランキング」で、リスク管理全般は「不動産クラファンのリスクと対策」で解説しています。

※想定利回りは過去の実績であり、将来の成果を保証するものではありません。
※元本保証はありません。投資判断は自己責任で行ってください。
※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。