シニアローンとは？優先債権の仕組みと投資家への影響

不動産投資やファンドの説明で「シニアローン」という言葉を目にしたことはありませんか。「シニア＝年配者」ではなく、お金の世界では「返済順位が最も高い借入金」を意味します。ファンドの安全性を判断するうえで知っておきたい用語のひとつです。

シニアローンとは？ 一番最初に返してもらえるお金

シニアローン（Senior Debt）とは、返済順位（弁済順位）が最も高い借入金のことです。英語の「senior」には「上位の」「先輩の」という意味があり、他の借入金や出資金よりも優先的に返済されます。

マンションの1階に住む人をイメージしてみてください。洪水が起きたとき、最後まで被害を受けにくいのは最上階の住人ですよね。シニアローンはこの「最上階」にあたるポジション。つまり、事業がうまくいかなかったときでも、一番先にお金を返してもらえる立場にあるのです。

逆に、1階にあたるのがエクイティ（出資金）。中間階がメザニンローン。これら3つを合わせた資金構造のことを「キャピタルスタック」と呼びます。

返済順位とリスク・リターンの関係

シニアローンの最大の特徴は、低リスク＝低リターンという関係です。返済順位が高い分、安全性は高いものの、得られる金利は控えめになります。

不動産の価値が下がった場合、まずエクイティ部分が損失を吸収し、次にメザニン、最後にシニアという順番で影響が及びます。シニアローンが毀損するのは、不動産の価値が大幅に下落した場合に限られるため、比較的安全性が高いと言われています。

不動産クラファンでの使われ方

不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）でシニアローンが関係するのは、主にデット型（貸付型）ファンドです。投資家から集めた資金を不動産事業者に貸し付け、利息収入を分配する仕組みですね。

また、ファンドの安全性を測る指標として「LTV（Loan to Value）」がよく使われます。LTVとは物件価値に対するシニアローンの割合のこと。たとえばLTVが70%であれば、物件価値の30%が下落してもシニアローンは毀損しない計算になります。HEDGE GUIDEによると、不動産クラファンではLTV 80%以下が一つの安全ラインとして意識されているようです。

Q. シニアローンに投資するファンドはある？

A. あります。デット型（貸付型）のファンドでは、投資家の資金がシニアローンとして不動産事業者に貸し付けられるケースがあります。利回りは控えめですが、返済順位が高いぶん安全性を重視する投資家に向いている仕組みです。

Q. シニアローンと優先劣後方式の違いは？

A. 似ているようで仕組みが異なります。シニアローンは「借入金の返済順位」の話で、お金を貸す側の安全性に関わります。一方、優先劣後方式（投資家の元本を守るため、損失を事業者が先に負担する仕組み）は「出資金の損失負担順位」の話です。どちらも「誰が先にリスクを負うか」を決める仕組みですが、対象が借入金か出資金かで違いがあります。

関連する用語

メザニンローン シニアローンとエクイティの中間に位置する借入金。リスクもリターンも中程度。詳しくはこちら LTV（Loan to Value） 物件価値に対する借入金の割合。シニアローンの安全性を測る指標として使われる。詳しくはこちら 優先劣後方式 出資金の損失負担順位を決める仕組み。シニアローンの返済順位とは対象が異なる。詳しくはこちら エクイティ型・デット型 不動産クラファンのファンドタイプ。デット型はシニアローンとして貸し付ける形式。詳しくはこちら

その他の投資用語は「不動産クラファン用語集」で確認できます。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。