メザニンローンとは？中間的な資金調達の仕組み

「メザニンローン」は不動産ファンドの資金構造を読み解くときに登場する用語です。名前の由来はイタリア語の「mezzanino（中2階）」。シニアローンとエクイティの間に位置する、まさに"中間階"の資金を指します。

メザニンローンとは？ シニアとエクイティの間の資金

メザニンローン（Mezzanine Loan）とは、返済順位がシニアローンより低く、エクイティ（出資金）より高い借入金のことです。リスクもリターンもちょうど中間に位置するため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の資金調達手段とも呼ばれます。

3階建てのビルで考えるとわかりやすいかもしれません。1階（エクイティ）は浸水リスクが一番高い代わりに、景気の良いときは大きなリターンが期待できます。3階（シニアローン）は安全だけど利息は控えめ。メザニンはその2階部分。ほどほどの安全性と、ほどほどのリターンが特徴です。

メザニンローンの仕組み — なぜ中間のリスクなのか

メザニンローンが「中間リスク」になる理由は、返済の優先順位にあります。不動産の売却代金や賃料収入からの返済は、以下の順番で行われます。

• 第1順位: シニアローン — まず銀行などへの返済
• 第2順位: メザニンローン — シニアの返済が終わった後に回収
• 第3順位: エクイティ — すべての借入金を返済して残った利益を受け取る

不動産の価値が下落した場合、損失はエクイティから順に吸収されます。エクイティで吸収しきれない損失が出て初めて、メザニン部分に影響が及ぶ仕組みです。シニアローンが毀損するのはさらにその後なので、メザニンはシニアほど安全ではないものの、エクイティよりは保護されていると言えるでしょう。

金利はシニアローン（年利1〜4%程度）より高く、年利5〜10%程度が一般的な水準です。リスクを取る分だけ高い利回りが期待できる、というわけですね。

不動産クラファンでの使われ方

不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）では、ファンドの資金構造の中にメザニン部分が含まれることがあります。特にデット型（貸付型）ファンドでは、投資家の資金がメザニンローンとして活用されるケースが見られますね。

また、投資家の立場でメザニンローンを意識する場面がもうひとつあります。それはLTV（Loan to Value）の計算です。LTVとは物件価値に対する借入金の割合で、シニアローンだけでなくメザニンローンも含めた総借入額で計算されることがあります。

HEDGE GUIDEによると、「LTVにメザニンが含まれているかどうかで、ファンドの実質的なリスクは大きく変わる」とのこと。ファンドの情報開示を読む際は、借入の内訳にも注目したいところです。

Q. メザニンローンのファンドに投資するメリットは？

A. シニアローン型よりも高い利回りが期待できる点です。返済順位がシニアより低い分、金利が上乗せされます。「シニアローンでは物足りないけれど、エクイティほどリスクは取りたくない」という方にとって、ちょうどよい選択肢になり得ます。

Q. メザニンローンが毀損するのはどんなとき？

A. エクイティ部分で損失を吸収しきれなかった場合です。たとえば、エクイティが物件価値の20%、メザニンが15%だとすると、不動産の価値が20%を超えて下落したときにメザニン部分への影響が始まります。35%以上の下落でメザニンも全額毀損する計算になりますが、そこまで極端な下落は通常のマーケットではまれです。

関連する用語

シニアローン 返済順位が最も高い借入金。メザニンより安全だが利回りは低い。詳しくはこちら LTV（Loan to Value） 物件価値に対する借入金の割合。メザニンを含むかどうかで実質的なリスクが変わる。詳しくはこちら エクイティ型・デット型 不動産クラファンのファンドタイプ。デット型ではメザニンローンとして資金を貸し付けるケースもある。詳しくはこちら 優先劣後方式 出資金の損失負担順位を決める仕組み。キャピタルスタックの概念と関連が深い。詳しくはこちら

その他の投資用語は「不動産クラファン用語集」で確認できます。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。