NOI（純営業収益）とは？不動産投資の収益性指標を解説

NOI（純営業収益）は、不動産の収益力を測る最も基本的な指標です。不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）の案件を評価する際にも欠かせない概念でしょう。

この記事では、NOIの意味と計算方法、投資判断での活用法をわかりやすく解説します。

NOI（純営業収益）とは？物件が稼ぐ力を測る指標

NOIとは「Net Operating Income」の略で、日本語では「純営業収益」と呼びます。不動産から得られる家賃収入から、運営経費（管理費・修繕費など物件の維持にかかる費用）を差し引いた金額です。

計算式を見てみましょう。

NOI = 家賃収入（総収入）− 運営経費

ここで重要なのは、NOIに借入金の返済（ローン元利金）は含まれない点です。あくまで「不動産そのものの稼ぐ力」を表す指標なんですね。

たとえるなら、お店の「売上 − 仕入れ・経費」で見る"粗利益"に近い考え方です。借金の返済は別の話、ということですね。

NOIを見れば物件の実力がわかる

なぜNOIが重要かというと、借入条件に左右されない「物件本来の収益力」が見えるからです。同じ物件でも借入比率によって最終的な利益は変わりますが、NOIは常に同じ値になります。

だからこそ、異なる条件の物件を比較する際に便利でしょう。

NOIの計算方法を具体例で解説

NOIの計算方法を、具体的な数字を使って見ていきましょう。

収入に含まれるもの

• 賃料収入（月額家賃×12ヶ月）
• 共益費・管理費
• 駐車場収入
• その他の収入（看板設置料、自販機収入など）

運営経費に含まれるもの

• 固定資産税・都市計画税
• 管理委託費（管理会社への報酬）
• 修繕費（日常的な修繕）
• 保険料
• 水道光熱費（共用部分）
• その他経費（広告費、清掃費など）

具体的な計算例

たとえば、以下のようなマンションを考えてみます。

この場合のNOIは：

NOI = 1,380万円 − 230万円 = 1,150万円

この物件は年間1,150万円の「純粋な収益力」があると言えますね。

NOIとキャップレートの関係

NOIを理解したら、次は「キャップレート（還元利回り、つまり物件価格に対するNOIの割合）」との関係を見てみましょう。この2つはセットで使われることが多いです。

キャップレートとは

キャップレート（Cap Rate）は、NOIを物件価格で割った値です。

キャップレート（%）= NOI ÷ 物件価格 × 100

先ほどの例で、物件価格が2億円だとすると：

キャップレート = 1,150万円 ÷ 2億円 × 100 = 5.75%

キャップレート5.75%は「この物件を全額自己資金で購入した場合、年間5.75%のリターンが得られる」という意味です。銀行預金の金利（0.001%程度）と比べると、不動産の収益力がわかりやすいですね。

キャップレートの目安

キャップレートは立地や物件タイプによって異なります。

キャップレートが低いほど「人気が高く価格も高い」傾向があります。高いほど「リスクはあるが利回りも高い」と考えてよいでしょう。

不動産クラファンでのNOIの見方

不動産クラファンの案件を評価する際、NOIはどう活用すればよいでしょうか。難しそうに見えますが、ポイントを押さえれば意外とシンプルです。

案件詳細でのチェックポイント

多くの不動産クラファンサービスでは、案件詳細ページに以下の情報が記載されています。

• 想定賃料収入
• 想定稼働率
• 想定経費率
• 想定利回り

これらの情報から概算のNOIを計算できます。想定賃料×稼働率−経費でざっくりとしたNOIが出るでしょう。

インカムゲイン型 vs キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は、収益源によって2タイプに分けられます。

• インカムゲイン型（家賃収入で利益を得る方式）：賃料収入が主な収益源。NOIが安定しているか重要
• キャピタルゲイン型（売却益で利益を得る方式）：物件売却益が主な収益源。NOIより売却見込みが重要

インカムゲイン型の案件を選ぶ際は、NOIの安定性（稼働率、テナントの質など）をチェックしてみてください。

NOIを高める要因・下げる要因

NOIは固定ではなく、いくつかの要因で変動します。ここも投資判断で見逃せないポイントです。

NOIを高める要因

• 稼働率の向上 - 空室を埋めることで収入増
• 賃料の増額 - 市況改善や物件バリューアップにより
• 経費の削減 - 管理の効率化、省エネ設備の導入
• 付加価値サービス - 駐車場、自販機、看板収入の追加

NOIを下げる要因

• 空室の増加 - 退去や市況悪化により
• 賃料の下落 - 競合物件の増加、景気悪化
• 経費の増加 - 老朽化による修繕費増、保険料上昇
• テナント退去 - 大口テナントの撤退

不動産クラファンでは、運営会社がこれらの要因をどう管理するかも大切です。実績のある運営会社を選ぶことで、NOIの安定性も期待できるでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q. NOIと利回りの違いは何ですか？

NOIは「金額」を表し、利回りは「割合（%）」を表します。NOIを物件価格で割ったものがキャップレート（利回りの一種）ですね。

不動産クラファンで表示される「想定利回り」は、投資家の出資額に対する予想リターンで、NOIとは計算方法が異なります。

Q. NOIがマイナスになることはありますか？

理論上はあり得ます。空室が極端に多かったり、大規模な修繕が発生したりすると、収入より経費が上回ることもあるでしょう。

ただし、不動産クラファンでは事前に収支計画が立てられているため、募集段階でNOIがマイナスの案件は通常ありません。

Q. NOIは案件ページに表示されていますか？

「NOI」として明示されているケースは少ないです。しかし、想定収入や経費の内訳が記載されていれば自分で計算できます。

情報開示が充実しているサービスほど、投資判断に必要なデータを提供していますね。

Q. マスターリースがある案件のNOIはどうなりますか？

マスターリース（物件全体を事業者が借り上げ、空室リスクを軽減する契約形態）がある場合、空室に関係なく一定の賃料が保証されます。NOIが安定しやすいメリットがあるでしょう。

一方で、市況が良くても賃料が上がらないデメリットもあります。案件の特性に応じて評価してみてください。

まとめ：NOIで物件の実力を見極めよう

NOI（純営業収益）は、不動産の「稼ぐ力」を表す基本指標です。

この記事のポイント：

• NOI = 家賃収入 − 運営経費（借入返済は含まない）
• 借入条件に左右されない「物件本来の収益力」がわかる
• キャップレート = NOI ÷ 物件価格で利回り計算
• インカムゲイン型案件ではNOIの安定性が重要
• 稼働率、賃料水準、経費がNOIを左右する

NOIの概念を理解しておくと、不動産クラファンの案件をより深く分析できるようになるでしょう。ぜひ投資判断の参考にしてみてください。

関連指標のキャップレートについては「キャップレート（還元利回り）とは？計算方法と目安を解説」で詳しく解説しています。

※本記事は情報提供を目的としており、投資の助言や推奨を行うものではありません。投資判断は自己責任で行ってください。